Brauche ich Eigenkapital, um anzufangen?

In vielen Fällen nicht. Bei stabilem Einkommen und sauberer Schufa ist auch eine Finanzierung von 100 oder 110 Prozent möglich. Dann kann die Bank Kaufpreis und Kaufnebenkosten übernehmen. Im Erstgespräch rechnen wir mit deinen Zahlen, was realistisch ist.

Was kostet die Beratung? Gibt es versteckte Gebühren?

Die Beratung kostet dich nichts. Du zahlst kein Honorar, keine Vermittlungsgebühr und keinen Aufschlag auf den Kaufpreis. Unsere Provision kommt vom Verkäufer der Immobilie. Vor einem Kauf legen wir das offen.

Wie verdient ihr Geld, wenn die Beratung kostenlos ist?

Kommt es zum Kauf, erhalten wir eine Vermittlungsprovision vom Verkäufer oder Bauträger. Das steht transparent im Exposé. Wir schlagen dir nur Objekte vor, die wir nach Lage, Zahlen und Zustand für sinnvoll halten.

Wie lange dauert es vom Erstgespräch bis zum Notartermin?

Meist dauert es acht bis vierzehn Wochen. Für Erstgespräch und Bedarfsanalyse planen wir etwa eine Woche ein. Die Auswahl des Objekts und die Finanzierungszusage brauchen häufig vier bis acht Wochen. Danach folgen Notartermin und Übergabe. Wenn Unterlagen fehlen, kann es länger dauern.

Wo findet ihr Objekte und wie weit reicht euer Marktgebiet?

Unser Schwerpunkt liegt in Stuttgart und den umliegenden Regionen, etwa Mannheim, Heilbronn, Ludwigsburg, Esslingen, Tübingen und Schwäbisch Hall. Wir kennen die Mikrolagen, Verwalter und Bauträger vor Ort. Andere Regionen prüfen wir auf Anfrage.

Was passiert nach dem Kauf? Bin ich dann auf mich allein gestellt?

Nein. Wir unterstützen dich bei der Auswahl der Hausverwaltung, beim ersten Mieterwechsel und bei der jährlichen Prüfung des Wirtschaftsplans. Wenn du weitere Objekte kaufen möchtest, bleiben wir dein Ansprechpartner.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage bei den aktuellen Zinsen?

Bei einem Hypothekenzins von 3,5 bis 4 Prozent braucht ein Objekt oft eine Bruttomietrendite von mindestens 4,5 bis 5 Prozent, damit der Cashflow nach Steuern positiv bleibt. Das hängt immer von Lage, Miete, Finanzierung und deinen Kosten ab. Deshalb rechnen wir jeden Vorschlag vorab durch.

Wie sieht es mit Steuern aus? Könnt ihr bei der AfA helfen?

Wir erklären dir die lineare Abschreibung, mögliche Sonderabschreibungen und Werbungskosten. Eine Steuererklärung erstellen wir nicht. Bei Bedarf empfehlen wir dir einen Steuerberater.

Bin ich mit 25 oder 30 zu jung für eine Kapitalanlage?

Das Alter allein entscheidet nicht. Mit einer langen Laufzeit kannst du die Immobilie über die Miete tilgen und die Abschreibung lange nutzen. Wichtig sind ein stabiles Arbeitsverhältnis, ein ausreichendes Einkommen und eine Finanzierung, die zu dir passt.

Was unterscheidet euch von einem klassischen Makler?

Ein Makler verkauft meist, was gerade im Bestand ist. Wir prüfen für dich Lage, Mietspiegel, Bausubstanz, Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft. Passt ein Objekt nicht, sagen wir es. Du bekommst zwei oder drei durchgerechnete Vorschläge statt einer langen Wohnungsliste.

Vermögen beginnt mit der richtigen Entscheidung.

Langfristig. Persönlich begleitet. Mit Zahlen, die du verstehst.

EntscheidungZiel und Budget klären.
FinanzierungBankzusage passend aufstellen.
KaufObjekt prüfen und erwerben.
VermietungPlanbare Einnahmen sichern.
VerwaltungIm Alltag entlastet bleiben.
VermögenSchritt für Schritt aufbauen.

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Entscheidung

Der erste Schritt in eine bessere Zukunft.

Finanzierung

Maßgeschneiderte Lösung für dein Ziel.

Kauf

Wertstabile Immobilie mit Renditepotenzial.

Vermietung

Bonitätsstarke Mieter für planbare Einnahmen.

Verwaltung

Full-Service Betreuung ohne Papierkram.

Vermögen

Nachhaltiger Aufbau deines Vermögens.

Dein Weg zur ersten Wohnung.

Vier Schritte vom ersten Gespräch bis zur vermieteten Wohnung. Bei jedem davon siehst du alle Zahlen.

Im ersten Gespräch gehen wir deine Ziele, dein Einkommen und dein Eigenkapital durch. Auch wenn das bei null liegt.
30 Minuten, online, kostenlos.
Du bekommst keine Wohnungsliste, sondern 2 bis 3 Vorschläge, die wir vorher komplett durchgerechnet haben.
Mikrolage, Mietspiegel und Bausubstanz geprüft.
Für dein Objekt stellen wir die Finanzierung mit über 30 Bankenpartnern auf. Dein Eigenkapital deckt nur die Kaufnebenkosten, den Kaufpreis übernimmt die Bank.
Zusage meist in 4 bis 8 Wochen.
Nach dem Kauf übernehmen wir auf Wunsch Vermietung, Verwaltung und jeden Mieterwechsel. Du behältst den Überblick, wir kümmern uns um den Alltag.
Full-Service Betreuung, solange du sie brauchst.

Kapitalfabrik

Analyse

Einkommen geprüftNachweise validiert09:41
Eigenkapital geprüftBetrag bestätigt09:41
Bonität geprüftDaten werden analysiert09:41
Ziele definiertAnlageziel auswählen09:41

Dein Weg zur ersten Wohnung.

Vier Schritte vom ersten Gespräch bis zur vermieteten Wohnung. Bei jedem davon siehst du alle Zahlen.

Kapitalfabrik
Analyse
Einkommen geprüft09:41
Eigenkapital geprüft09:41
Bonität geprüft09:41
Ziele definiert09:41
Analyse läuft …Analyse abgeschlossenWir bereiten passende Strategien für dich vor.
Im ersten Gespräch gehen wir deine Ziele, dein Einkommen und dein Eigenkapital durch. Auch wenn das bei null liegt.
30 Minuten, online, kostenlos.
Standortanalyse
Standortanalyse
Stuttgart-West
Wachstum85
Vermietbarkeit92
Infrastruktur78
Rendite4,5 %
Du bekommst keine Wohnungsliste, sondern 2 bis 3 Vorschläge, die wir vorher komplett durchgerechnet haben.
Mikrolage, Mietspiegel und Bausubstanz geprüft.
Für dein Objekt stellen wir die Finanzierung mit über 30 Bankenpartnern auf. Dein Eigenkapital deckt nur die Kaufnebenkosten, den Kaufpreis übernimmt die Bank.
Zusage meist in 4 bis 8 Wochen.
Kapitalfabrik Service
Full-Service nach dem Kauf
Wir bleiben an deiner Seite.
Übergabe
Vermietung
Verwaltung
Mieterwechsel
Nach dem Kauf übernehmen wir auf Wunsch Vermietung, Verwaltung und jeden Mieterwechsel. Du behältst den Überblick, wir kümmern uns um den Alltag.
Full-Service Betreuung, solange du sie brauchst.

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Was Kunden nach der Schlüsselübergabe sagen.

Wörtlich aus unseren Google-Bewertungen übernommen, nur die Nachnamen sind gekürzt.

4,9 · 87 Bewertungen

„Ich wurde während des gesamten Prozesses sehr kompetent und freundlich beraten. Die Kommunikation war transparent, zuverlässig und jederzeit angenehm. Auf meine Fragen wurde schnell eingegangen, und ich habe mich bestens betreut gefühlt. Insgesamt eine sehr positive Erfahrung – klare Empfehlung!“
JNJulia N.
„Die Zusammenarbeit war äußerst kompetent und hat vollends überzeugt. Sämtliche Anfragen und Anliegen wurden zeitnah bearbeitet, wobei stets auf einen reibungslosen Ablauf geachtet wurde. Für Investoren, die Immobilien als Kapitalanlage mit geringem Aufwand betreiben möchten, ist dieses Angebot wirklich empfehlenswert.“
SSSven S.
„Vom ersten Beratungsgespräch bis zum Notartermin lief alles reibungslos. Frau Silvestri arbeitet professionell, zuverlässig und mit viel Engagement. Wir haben uns zu jeder Zeit gut beraten und bestens betreut gefühlt.“
FKF. K.
„Wir waren sehr zufrieden von Anfang bis zum Schluss. Frau Silvestri hat uns beim Verkauf der Wohnung sehr gut beraten und der Ablauf hat reibungslos geklappt. Wir können Die Kapitalfabrik zu 100 % weiterempfehlen. Danke dafür!“
AHAnita H.
„Einfach herausragend! Von der ersten Beratung bis zum Abschluss hat das Team der Kapitalfabrik großartige Arbeit geleistet. Die Mitarbeiter sind nicht nur äußerst kompetent, sondern auch herzlich, geduldig und immer zuverlässig. Man merkt sofort, dass sie ihre Arbeit mit Leidenschaft machen und den Kunden wirklich im Mittelpunkt sehen.“
LSLirim S.

„Ich wurde während des gesamten Prozesses sehr kompetent und freundlich beraten. Die Kommunikation war transparent, zuverlässig und jederzeit angenehm. Auf meine Fragen wurde schnell eingegangen, und ich habe mich bestens betreut gefühlt. Insgesamt eine sehr positive Erfahrung – klare Empfehlung!“
JNJulia N.
„Die Zusammenarbeit war äußerst kompetent und hat vollends überzeugt. Sämtliche Anfragen und Anliegen wurden zeitnah bearbeitet, wobei stets auf einen reibungslosen Ablauf geachtet wurde. Für Investoren, die Immobilien als Kapitalanlage mit geringem Aufwand betreiben möchten, ist dieses Angebot wirklich empfehlenswert.“
SSSven S.
„Vom ersten Beratungsgespräch bis zum Notartermin lief alles reibungslos. Frau Silvestri arbeitet professionell, zuverlässig und mit viel Engagement. Wir haben uns zu jeder Zeit gut beraten und bestens betreut gefühlt.“
FKF. K.
„Wir waren sehr zufrieden von Anfang bis zum Schluss. Frau Silvestri hat uns beim Verkauf der Wohnung sehr gut beraten und der Ablauf hat reibungslos geklappt. Wir können Die Kapitalfabrik zu 100 % weiterempfehlen. Danke dafür!“
AHAnita H.
„Einfach herausragend! Von der ersten Beratung bis zum Abschluss hat das Team der Kapitalfabrik großartige Arbeit geleistet. Die Mitarbeiter sind nicht nur äußerst kompetent, sondern auch herzlich, geduldig und immer zuverlässig. Man merkt sofort, dass sie ihre Arbeit mit Leidenschaft machen und den Kunden wirklich im Mittelpunkt sehen.“
LSLirim S.

„Eine 100 % Weiterempfehlung. Ich kann Herr Ravida und Frau Silvestri nur weiter empfehlen! Sie sind sehr kompetent und professionell, aber dabei menschlich und unkompliziert. Vom ersten Kontakt an habe ich mich rundum gut betreut und beraten gefühlt.“
SISerkan I.
„Super super tolles Team! Ich wurde stets kompetent und professionell beraten. Frau Silvestri hat mich durch den kompletten Prozess begleitet und hat sich um alles gekümmert. Auch für Rückfragen meinerseits war sie immer zu erreichen und hat sich Zeit für mich genommen.“
PBPia B.
„Dank der Kapitalfabrik konnte ich eine großartige Kapitalanlage erwerben. Besonders die Beratung von Herrn Gashi war ausgezeichnet. Er hat sich viel Zeit genommen, alle meine Fragen zu klären und mich bestens durch den gesamten Prozess geführt.“
RWRami W.
„Wir wurden sehr herzlich empfangen und sehr kompetent beraten. Loriana hat uns alle Abläufe super und verständnisvoll erklärt. Falls wir Fragen hatten, hat sie uns diese schnellstmöglich beantwortet. Meine Frau und ich sind sehr zufrieden und empfehlen die Kapitalfabrik sehr gerne weiter.“
RARalf A.

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SISerkan I.
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RWRami W.
„Wir wurden sehr herzlich empfangen und sehr kompetent beraten. Loriana hat uns alle Abläufe super und verständnisvoll erklärt. Falls wir Fragen hatten, hat sie uns diese schnellstmöglich beantwortet. Meine Frau und ich sind sehr zufrieden und empfehlen die Kapitalfabrik sehr gerne weiter.“
RARalf A.

Mitglied im BVFI — Bundesverband für die Immobilienwirtschaft

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Was haben Kunden wie du gekauft?

Drei anonymisierte Mandate aus den letzten 24 Monaten, von Stuttgart bis Heilbronn. Namen geändert, Zahlen nicht.

Stuttgart-West

ETW · 3-Zi · 78 m²

Kaufpreis: 320.000 €
Eigenkapital: 15.000 €
Cashflow n. Steuer: + 200 € / Monat
Bruttomietrendite: 5,0 %

Ein junges Doppelverdiener-Paar kaufte hier sein erstes Objekt. Die Wohnung trägt sich seit dem ersten Monat selbst, finanziert mit rund 5 % Eigenkapital über einen unserer Bankenpartner.

Ludwigsburg

MFH · 4 WE · 312 m²

Kaufpreis: 1.150.000 €
Eigenkapital: 320.000 €
Cashflow n. Steuer: + 620 € / Monat
Bruttomietrendite: 5,1 %

Ein erfahrener Investor erweiterte sein Portfolio um vier Einheiten in einem Bestandsbau. Der Sanierungsstau war von Anfang an eingepreist, der Cashflow ab dem ersten Monat positiv.

Heilbronn-Süd

ETW · 2-Zi · 54 m²

Kaufpreis: 248.000 €
Eigenkapital: 0 €
Cashflow n. Steuer: + 95 € / Monat
Bruttomietrendite: 4,9 %

Eine 32-jährige Angestellte baut hiermit ihre Altersvorsorge auf: Die Uni-Nähe sorgt für stabile Mieter, die AfA senkt ihre Steuerlast. Kaufpreis und Nebenkosten liefen komplett über die Bank, ohne einen Euro Eigenkapital.

Eigene Rendite berechnen

Aus Stuttgart, für dich in ganz Baden-Württemberg.

Wir kennen den Markt vor der eigenen Haustür und begleiten dich beim Kauf deiner ersten Kapitalanlage: von der Finanzierungslogik bis zur Objektprüfung.

Keine anonyme Vermittlung, kein Druck. Du siehst bei jedem Objekt alle Zahlen und behältst nach dem Notartermin einen festen Ansprechpartner.

Kostenloses Erstgespräch sichern Team kennenlernen

„Was bei unserem eigenen Portfolio funktioniert hat, geben wir an dich weiter.“
Das Gründer-Team der Kapitalfabrik

Jahre am Standort Stuttgart: 12+
Vermittlungen seit Gründung: 750+
Banken-Partnerschaften: 30+
Persönliche Nachbetreuung: Ø 7+ Jahre

Die Menschen hinter deinen Zahlen.

Ein Ansprechpartner bleibt nah dran. Der nächste Spezialist steht direkt daneben, wenn Finanzierung, Objekt oder Betreuung es brauchen.

Geschäftsführer / Inhaber

Vincenzo Ravida

Finanzierungs- & Immobilienberaterin

Loriana Silvestri

Vertriebskoordinator / Ankauf

Guido Bauer

Immobilienberater

Argurian Gashi

Head of Marketing

Jasin Marnissi

Immobilienberater & Technischer Analyst

Angelo Ravida

Head of IT

Joshua Ün

Was du vor dem Erstgespräch wissen willst.

Die zehn Fragen, die im Erstgespräch am häufigsten fallen.

Brauche ich Eigenkapital, um anzufangen?
In vielen Fällen nicht. Bei stabilem Einkommen und sauberer Schufa ist auch eine Finanzierung von 100 oder 110 Prozent möglich. Dann kann die Bank Kaufpreis und Kaufnebenkosten übernehmen. Im Erstgespräch rechnen wir mit deinen Zahlen, was realistisch ist.
Was kostet die Beratung? Gibt es versteckte Gebühren?
Die Beratung kostet dich nichts. Du zahlst kein Honorar, keine Vermittlungsgebühr und keinen Aufschlag auf den Kaufpreis. Unsere Provision kommt vom Verkäufer der Immobilie. Vor einem Kauf legen wir das offen.
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Meist dauert es acht bis vierzehn Wochen. Für Erstgespräch und Bedarfsanalyse planen wir etwa eine Woche ein. Die Auswahl des Objekts und die Finanzierungszusage brauchen häufig vier bis acht Wochen. Danach folgen Notartermin und Übergabe. Wenn Unterlagen fehlen, kann es länger dauern.
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Unser Schwerpunkt liegt in Stuttgart und den umliegenden Regionen, etwa Mannheim, Heilbronn, Ludwigsburg, Esslingen, Tübingen und Schwäbisch Hall. Wir kennen die Mikrolagen, Verwalter und Bauträger vor Ort. Andere Regionen prüfen wir auf Anfrage.
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Nein. Wir unterstützen dich bei der Auswahl der Hausverwaltung, beim ersten Mieterwechsel und bei der jährlichen Prüfung des Wirtschaftsplans. Wenn du weitere Objekte kaufen möchtest, bleiben wir dein Ansprechpartner.
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Bei einem Hypothekenzins von 3,5 bis 4 Prozent braucht ein Objekt oft eine Bruttomietrendite von mindestens 4,5 bis 5 Prozent, damit der Cashflow nach Steuern positiv bleibt. Das hängt immer von Lage, Miete, Finanzierung und deinen Kosten ab. Deshalb rechnen wir jeden Vorschlag vorab durch.
Wie sieht es mit Steuern aus? Könnt ihr bei der AfA helfen?
Wir erklären dir die lineare Abschreibung, mögliche Sonderabschreibungen und Werbungskosten. Eine Steuererklärung erstellen wir nicht. Bei Bedarf empfehlen wir dir einen Steuerberater.
Bin ich mit 25 oder 30 zu jung für eine Kapitalanlage?
Das Alter allein entscheidet nicht. Mit einer langen Laufzeit kannst du die Immobilie über die Miete tilgen und die Abschreibung lange nutzen. Wichtig sind ein stabiles Arbeitsverhältnis, ein ausreichendes Einkommen und eine Finanzierung, die zu dir passt.
Was unterscheidet euch von einem klassischen Makler?
Ein Makler verkauft meist, was gerade im Bestand ist. Wir prüfen für dich Lage, Mietspiegel, Bausubstanz, Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft. Passt ein Objekt nicht, sagen wir es. Du bekommst zwei oder drei durchgerechnete Vorschläge statt einer langen Wohnungsliste.

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